Οι τιμές κατοικιών στο Ουζμπεκιστάν υπερβαίνουν τη θεμελιώδη αξία κατά 28% στο πρώτο εξάμηνο του 2024.
Σύμφωνα με ένα πρόσφατο έλεγχο της οικονομικής σταθερότητας, η Κεντρική Τράπεζα του Ουζμπεκιστάν ανέφερε ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν ανακολουθήσει σε επίπεδα 28% υψηλότερα από την βασική τους αξία το πρώτο εξάμηνο του 2024. Αυτή η ανησυχητική τάση υπογραμμίζει μια αυξανόμενη ανισορροπία μεταξύ των τιμών στην αγορά και των υποκείμενων οικονομικών συνθηκών.Σύμφωνα με την έκθεση, οι τιμές των κατοικιών στο Ουζμπεκιστάν αυξήθηκαν 1,8 φορές γρηγορότερα από την αύξηση των μισθών, με το εθνικό νόμισμα να εμφανίζει ανησυχητική άνοδο 44% στο κόστος των κατοικιών σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Αντίθετα, η αύξηση των τιμών των κατοικιών όταν μετριέται σε ξένο νόμισμα ήταν σημαντικά χαμηλότερη στο 23%. Η Κεντρική Τράπεζα αποδίδει αυτές τις υψηλές τιμές σε μια ανισορροπία στην προσφορά και τη ζήτηση, υποδεικνύοντας ότι οι θεμελιώδεις οικονομικοί παράγοντες δεν οδηγούν πλέον την αγορά ακινήτων.
Η επίδραση της αύξησης του κόστους κατασκευής μειώνεται σταδιακά. Ο τομέας της κατασκευής συνέβαλε με 14% στο ΑΕΠ το πρώτο εξάμηνο του έτους, μείωση κατά 0,5 μονάδες ποσοστιαίως σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Μεταξύ 1ης Ιουλίου 2023 και 1ης Ιουλίου 2024, τα κόστη κατασκευής αυξήθηκαν μόλις κατά 4%.
Οι ανησυχίες για τη βιωσιμότητα των τρεχουσών τιμών κατοικίας παραμένουν επίκαιρες. Ο λόγος των τιμών ακίνητης περιουσίας προς το ονομαστικό ΑΕΠ ανά κάτοικο στάθηκε στο 28% στις 1ης Ιουλίου, αντανακλώντας μια αύξηση τριών ποσοστιαίων μονάδων από την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους. Αυτό το επίπεδο ανάπτυξης υπερβαίνει σημαντικά τις ιστορικές τυπικές αποκλίσεις, υποδεικνύοντας ότι η αγορά ακινήτων είναι πιθανόν υψηλά εκτιμημένη και ενδέχεται να αντιμετωπίσει προσαρμογές στο μέλλον.
Η έκθεση ανέφερε επίσης ένα υψηλό λόγο ετήσιων ποσοστών αύξησης τόσο για τις τιμές των κατοικιών όσο και για τις μισθώσεις, που καταγράφηκε στο 3,4. Παρά τη μικρή μείωση στο δεύτερο τρίμηνο, αυτός ο αριθμός παραμένει υψηλός, κυρίως λόγω του ότι οι συμμετέχοντες στην αγορά θεωρούν τα κτίρια ως μια επικερδή ευκαιρία επένδυσης, αναμένοντας ότι τα κεφαλαιακά κέρδη θα ξεπεράσουν τα ενοίκια.
Η διαστολή του χάσματος μεταξύ της αύξησης των μισθών και των τιμών των κατοικιών έχει επιδεινώσει περαιτέρω την κρίση στην προσβασιμότητα. Το πρώτο εξάμηνο του 2024, ο μέσος μισθός αυξήθηκε κατά 17,7% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ενώ οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 1,8 φορές από αυτό το ρυθμό. Αυτή η αντίφαση υποδεικνύει αποκλίσεις από την θεμελιώδη αξία της ακίνητης, σύμφωνα με τα ευρήματα της Κεντρικής Τράπεζας.
Μέχρι τα μέσα του 2024, ο πληθυσμός του Ουζμπεκιστάν έφτασε τους 37,1 εκατομμύρια, με πυκνότητα πληθυσμού 83 ατόμων ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο—10 περισσότερο από τη μεσογειακή τιμή στην Κεντρική Ασία και τον Καύκασο. Αυτή η συνεχής αύξηση του πληθυσμού και η υψηλή πυκνότητα υποδηλώνουν μια διατεινόμενη ζήτηση για κατοικία στο μέλλον.
Ωστόσο, η δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων έχει μειωθεί, με 160.000 πωλήσεις ακινήτων καταγεγραμμένες μέσω νοταρίων το πρώτο εξάμηνο του 2024—μια μείωση κατά 3,3% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η Κεντρική Τράπεζα αποδίδει αυτή την ύφεση σε μια μείωση της αγοραστικής δύναμης μεταξύ των καταναλωτών, ενισχυμένη από το γεγονός ότι μόνο 10 στα 1.000 κατοίκων κατέχουν δάνεια για ακίνητα, σημειώνοντας μια αύξηση 9%. Ο περιορισμένος αριθμός δανειοληπτών υποδηλώνει την πιθανή μελλοντική ζήτηση στην αγορά κατοικιών.
Παρά την αύξηση των μισθών, η αυξανόμενη κόστος των αποπληρωμών των δανείων καταστέλλει την αγοραστική δύναμη. Το μέσο ποσό δανείου ανά άτομο αυξήθηκε κατά 25% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους, ενώ η περίοδος αποπληρωμής του δανείου μειώθηκε από 18 σε 17 χρόνια, οδηγώντας σε αύξηση 22% στις μηνιαίες πληρωμές. Η Κεντρική Τράπεζα προειδοποιεί ότι αυτή η τάση μπορεί να αυξήσει το χρέος στις νοικοκυριές, περιορίζοντας περαιτέρω την ικανότητά τους να αποκτήσουν κατοικίες.
Επιπρόσθετα, ο μέσος όρος επιτοκίου για τα δάνεια για ακίνητη περιουσία έφτασε το 19,7% το πρώτο εξάμηνο του 2024, μία αύξηση ενός ποσοστιαίου σημείου από την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους.
